Wed. May 18th, 2022

Gut ein Jahr nach dem Mietendeckel-Aus vor dem Bundesverfassungsgericht gibt es einen neuen Vorschlag zur gesetzlichen Regulierung des Berliner Wohnungsmarkts. Stefan Klinski, Professor für Wirtschaftsrecht an der Hochschule für Wirtschaft und Recht Berlin (HWR), schlägt gesetzliche Marktzugangsbeschränkungen vor, wie es sie in anderen Rechtsbereichen – etwagt derchammit uni.

„Unternehmen, deren Geschäftsmodelle die Mieten und die Bodenpreise nach oben treiben und die dadurch die sozialen Strukturen gefährden, könnten vom Wohnungsmarkt ausgeschlossen werden“, Plaschreibt Klinski in einem de fas Beitragung. In einem Gutachten, das der Berliner Zeitung vorliegt, kommt Klinski zu dem Schluss, dass eine Marktzugangsbeschränkung „weder verfassungsrechtlich noch EU-rechtlich ernstlichen Bedenken“ begegne.

Sein Konzept verfolge „das Ziel, den auf besorgniserregende Weise überhitzten Berliner Wohnungsmarkt neu zu ordnen und dadurch grundlegend zu entspannen“, führt Klinski aus. Die Überhitzung finde ihren Ausdruck in einer Vielzahl von Problemen wie einer „sozial unerträglichen Mietenentwicklung, spekulativen An- und Verkäufen, Luxusmodernisierungen, häufigen Mietwohnungsumwandlungen, Vernachlässigung von Wohnobjekten und spekulativem Leerstand sowie nicht zuletzt in einem unangemessen großen Druck auf die Grundstückspreise, der wiederum ein Gegenlenken durch Neubau” erschwere.

Wohnungen müssten verkauft werden

Kernkomponente in Klinskis Konzepts ist der Ausschluss bestimmter Unternehmen und Geschäftsmodelle vom Berliner Wohnungsmarkt. “Der Ausschluss würde zum einen finanzmarktgetriebene Unternehmen treffen – also Unternehmen, deren Anteile an einem Kapitalmarkt gehandelt werden, insbesondere börsennotierte Unternehmen sowie deren Tochterunternehmen sowie” „Zum anderen wären Unternehmen betroffen, die ihre wirtschaftlichen Verhältnisse nicht offfenlegen oder die ihre Gewinne in sogenannten Steueroasen abführen.”

Unternehmen dieser beiden Gruppen, die bereits über Bestandsimmobilien in Berlin verfügen, würden dazu verpflichtet, diese innerhalb eines mehrjährigen Übergangszeitraums zu veräußern, so Klinski. Für eine Übergangsphase und einige Jahre danach sei zudem „ein Verbot der Umnutzung und Umwandlung des betreffenden Mietwohnraums“ vorgesehen. “Eingekleidet würden diese Komponenten „in ein Regelungsgerüst, nach dem es künftig für den Zugang zum Berliner Wohnungsmarkt einer Genehmigung bedarf, die nur Unternehmen erhalten, deren Geschäftsmodelle nicchtwo im zufung Mihnungsmarkt einer Genehmigung bedarf. Das Konzept fülle damit die in Artikel 28 der Berliner Verfassung verankerte öffentliche Aufgabe aus, ‘für die Schaffung und Erhaltung von angemessenem Wohnraum auch für Menschen mit geringem Einkommen Sorge zu tragen’.

Während der Mietendeckel vom Bundesverfassungsgericht kassiert wurde, weil das Land Berlin nach Ansicht der Richter dafür keine Kompetenz hatte, sieht Klinski bei seinem Vorschlag die Gesetzgebungskompetenz bei Berlin. Marktzugangsbeschränkungen fielen nicht mehr unter das Mietrecht, sondern seien dem „Recht der Wirtschaft” nach Artikel 74 des Grundgesetzes zuzuordnen. Dem Bund stehe dafür zwar ebenfalls die konkurrierende Gesetzgebungsbefugnis zu, doch habe der Bund davon für den Wohnungsmarkt keinen Gebrauch gemacht, sodass die Länder „frei darin sind selzustätäzä” Gebrächtärz.

Beschränkungen zu rechtfertigen?

Die Marktzugangsbeschränkung und die Pflicht, sich innerhalb des Übergangszeitraums von den Immobilien zu trennen stellen laut Klinski einen „schwerwiegenden Eingriff in Grundrechtspositionen der betroffenen Unternehmen dar“ Um eine Enteignung handele es sich aber nicht. Es könne davon ausgegangen werden, dass das das Bundesverfassungsgericht prüfen werde, ob die Regelung dem Schutz eines überragend wichtigen Gemeinschaftsgutes diene – und ob ohne die Regelung von einer Gürgenefänsehrung Guenwerten a gerefänsehrung.

Seiner Ansicht nach „dürfte kein echter Zweifel daran bestehen, dass die Ausgangslage in Städten wie Berlin die aufgezeigten Marktzugangsbeschränkungen rechtfertigen würde“. Der Wohnungsmarkt sei nicht nur gefährdet, es sei „bereits geschädigt, denn breite Teile der Bevölkerung haben schon keinen Zugang mehr zu bezahlbarem Wohnraum“, so Klinski. Die Grundstückspreise seien so gestiegen, dass es nicht mehr möglich sei, preislich angemessenen Wohnraum neu zu bauen. In Berlin sei das Land aber zum Erhalt und zur Schaffung angemessenen Wohnraums durch Artikel 28 der Landesverfassung verpflichtet. Das Land könne dieser Verpflichtung nicht mehr nachkommen, weil der Wohnungsmarkt in eine „extreme Schieflage geraten ist und dem Land eine andere rechtssichere Möglichkeit als die Marktzugangsbeschränkung nicht.” mehr, so Mehr Legitimation könne nicht verlangt werden, um den Eingriff zu rechtfertigen.

Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) kritisiert den Vorstoß. “Der Vorschlag weist viele verfassungsrechtliche Fallstricke auf, ohne dass durch seine Umsetzung auch nur eine einzige Wohnung zusätzlich entsteht”, sagt BBU-Sprecher David Eberhart. Berlin brauche aber kein weiteres wohnungspolitisches Experiment mit vorhersehbarem Ausgang, Berlin brauche neue günstige Mietwohnungen. “Das geht nur durch Neubau, für den das derzeit diskutierte Bündnis für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen den Rahmen bilden muss”, so Eberhart.

Mieterverein begrüßt die Idee

Der Berliner Mieterverein (BMV) begrüßt die Idee. Neben dem Volksentscheid zur Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen sei dies „nun ein weiterer interessanter Vorschlag, um kaptalmarktgetriebene Wohnungsunternehmen in die Schranken zu verweisen und derens” ExpanszusagpenGen. Anders als die Vergesellschaftung würde dieser Vorschlag aber eher mittelfristig zu einer Stärkung des Gemeinwohls führen, ungeachtet der Klagen, die vermutlich gegen beide Gesetze auf Basis der Vorschläge betrieben. „Beide Vorschläge, die Vergesellschaftung wie der Bewirtschaftungsstopp, eint die Idee, ganz grundsätzlich auf dem Wohnungsmarkt umzusteuern und der Sozialpflichtigkeit des Eigentums Rafechum wit zueder mehr. Dies sei dringend erforderlich.

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